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Martes, 12 Abril 2022 02:10

Inmobiliaria Bains y gobierno de Nayarit confabularon para permutar terrenos derivado de fraudes de Héctor Cárdenas Destacado

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Por Jorge Olmos Contreras

No obstante, a que los “nuevos empresarios” de la Inmobiliaria Bains SA de CV, que pretenden desarrollar un mega complejo turístico --que incluye la construcción de tres hoteles de lujo—en Destiladeras, habían anunciado que todo su proyecto estaba en regla, que no tenían problemas jurídicos y que respetaban el medio ambiente y a los habitantes de Bahía de Banderas, resulta que mintieron, que difundieron información falsa para ocultar su verdadero objetivo, que es apoderarse de toda la franja turística de la zona, incluyendo los accesos a las playas que, desde ahora, están prácticamente cerrados para visitantes y lugareños.

Estos “nuevos empresarios”, también ocultaron que los terrenos que permutaron al gobierno del Estado en el año 2008 mediante un avalúo oficial, son los predios que precedieron a un mega fraude cometido por el entonces representante de la Inmobiliaria Bains, Héctor Cárdenas Curiel en contra de importantes inversionistas extranjeros.

También escondieron que existe un juicio internacional que ha condenado al gobierno mexicano por los fraudes de Héctor Cárdenas Curiel y la firma Inmobiliaria Bains SA de CV y por la pésima actuación de los tribunales y juzgados de Nayarit, que se habrían prestado al cochupo, la simulación y la corrupción, para afectar a empresarios, sobre todo norteamericanos.

Y es que resulta que la empresa Inmobiliaria Bains SA de CV, que es la que va a construir los hoteles en Destiladeras –en terrenos por donde antes pasaba la carretera y que fueron permutados de forma ventajosa por el gobierno del Estado de Nayarit—es la misma firma con la que Héctor Cárdenas Curiel cometió graves delitos en contra un grupo de inversionistas aglutinados en la compañía Lion Mexico Consolidated L.P., a quienes les quitaron millones de dólares con el cuento de un mega proyecto en la zona de Punta Mita.

LOS 600 MILLONES DEL SAT

El caso está tan delicado, que se sabe que el Sistema de Administración Tributaria (SAT) va a intervenir para cobrarle al gobierno del Estado de Nayarit por lo menos 600 millones de pesos, luego de que un tribunal internacional condenó al gobierno mexicano por negar acceso a la justicia a un importante grupo inversionista, en este caso a Lion Mexico Consolidated L.P.

Desde luego, este tema podría entorpecer los planes de inversión en ese punto de Bahía de Banderas, ya que se condena al gobierno de la República por mala impartición de la justicia y negligencia de los juzgados que llevaron a cabo el proceso judicial en contra del supuesto inversionista y defraudador, Héctor Cárdenas Curiel.

Y es que Héctor Cárdenas se presentaba como dueño de la Inmobiliaria Bains SA de CV, y a través de esta persona moral cometió varios escandalosos fraudes con el cuento de detonar el desarrollo turístico Nahui, cosa que nunca sucedió.

EL JUICIO

Apenas el 20 de septiembre pasado, trascendió el juicio que se lleva en el Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones del Tratado de Libre Comercio en Washington, y en donde Lion Mexico Consolidated L.P demanda a los Estados Unidos Mexicanos por negarle acceso a la justicia.

Para que se de usted una idea en el lío en que los juzgados de Nayarit metieron al gobierno mexicano por su corrupción imperante, Lion fue creada y es administrada por Clarion Partners, L.P., una empresa de gestión de inversiones inmobiliarias fundada en Nueva York en 1982, que gestiona inversiones inmobiliarias para inversores institucionales.

De hecho, esta firma llevaba más de diez años realizando inversiones en México e incluso había proporcionado más de 800 millones de dólares de capital a entidades que realizaban negocios en el país, para ser utilizados en el desarrollo de una amplia gama de propiedades inmobiliarias, tales como hoteles, edificios de oficinas, residencias, almacenes y centros turísticos.

Bajo este escenario y con el objetivo de desarrollar más oportunidades de inversión en México, Clarion contrató a un corredor especializado --y es en este contexto donde aparece Héctor Cárdenas Curiel--, un empresario mexicano que se presentó como un promotor que buscaba financiación para el desarrollo de dos importantes proyectos inmobiliarios: el “Proyecto Nayarit” y el “Proyecto Guadalajara”.

Así las cosas, un señor Hendricks, director ejecutivo de Clarion, durante el período comprendido entre 2006 y 2015, confirmó en su declaración testimonial (en el juicio, cuya copia simple posee el reportero) que Héctor Cárdenas gozaba de la reputación de “socio comercial de confianza de respetados desarrolladores”, en virtud de que su entonces suegro, de apellido Garsin, era un personaje destacado en los círculos empresariales de Guadalajara.

Sin embargo, al principio, las investigaciones preliminares no se extendieron al suegro de Cárdenas, al señor Garsin, una persona con una “gran relación bancaria en Bansi Bank” y aparentemente una figura poderosa en el Estado de Jalisco, que también se involucró en el proyecto.

 

EL PROYECTO NAYARIT

El Proyecto Nayarit incluía un desarrollo residencial y turístico frente al mar en Bahía de Banderas y el plan preveía un complejo turístico de uso mixto de alta gama con un hotel Ritz Carlton, mil 500 unidades residenciales de lujo, una amplia oferta de servicios y dos campos de golf frente al mar, que se desarrollaría en 855 hectáreas, con 2,8 millas de frente al mar.

No obstante –se indica en el juicio-- los planes del señor Cárdenas para el desarrollo de los proyectos de Nayarit y Guadalajara eran preliminares e incompletos al momento en que solicitó capital a Lion para adquirir terrenos y comenzar el desarrollo de una infraestructura limitada.

Aún así, “Lion estuvo dispuesto a proporcionar capital para el desarrollo de dichos proyectos, sujeto a ciertos requisitos, aceptados por Cárdenas, entre los que se encuentran los siguientes”:

- El otorgamiento de hipotecas a Lion sobre los terrenos adquiridos por Cárdenas y sobre las mejoras posteriores realizadas en los mismos y la emisión de pagarés como compromisos incondicionales de devolución del dinero adeudado a Lion, con ciertos privilegios procesales, según la legislación mexicana.

LAS TRANSACCIONES

En febrero, junio y septiembre de 2007, Lion otorgó tres préstamos para financiar la compra de las propiedades para el Proyecto Nayarit y el Proyecto Guadalajara, así como capital circulante. El primer préstamo tomó la forma de un “Contrato de Crédito” entre Lion (como Prestamista), Inmobiliaria Bains, S.A. de C.V. (como Prestatario) y C&C Ingeniería, S.A. de C.V. como obligado solidario.

Inmobiliaria Bains y C&C Ingeniería eran dos empresas propiedad de Cárdenas.

El primer préstamo se firmó el 28 de febrero de 2007 con un plazo de 18 meses. Su fecha de vencimiento original era el 28 de agosto de 2008 y fue por un monto de 15 millones de dólares, devengando intereses ordinarios a una tasa del 18% anual, capitalizados cada tres meses, y en caso de incumplimiento, a una tasa de interés moratorio del 25%.

El contrato preveía la concesión de una hipoteca y la emisión de un pagaré no negociable para garantizar el crédito. Adjuntaba un Anexo A (con el “Formulario de Hipoteca”) y un Anexo B (con el “Formulario de Pagaré”).

EL PRIMER PAGARÉ, POR 15 MILLONES USD

Ese mismo día, Inmobiliaria Bains emitió el primer pagaré a favor de Lion por 15 millones de dólares, más intereses ordinarios a una tasa del 18% anual, capitalizados cada tres meses, y en caso de incumplimiento, una tasa de interés del 25%. La fecha de vencimiento original del Primer Pagaré era el 28 de agosto de 2008. El Primer Pagaré fue sustituido en cuatro ocasiones, resultando en una fecha de vencimiento final del 30 de septiembre de 2009.

El Primer Pagaré (al igual que los otros dos) fue emitido conforme a la ley mexicana, redactado tanto en inglés como en español (prevaleciendo la versión española) y sometido a la jurisdicción exclusiva e irrevocable de los tribunales de la Ciudad de México.

LA HIPOTECA DE NAYARIT

Ahora bien, aproximadamente un año después de la firma del Contrato de Préstamo, el 2 de abril de 2008, Inmobiliaria Bains otorgó la “Hipoteca Nayarit” a favor de Lion sobre el inmueble del Proyecto Nayarit, ubicado en el Municipio de Bahía de Banderas. La Hipoteca de Nayarit fue redactada en español y sujeta a las leyes del Estado de Nayarit, y fue inscrita en la Oficina del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de Bucerías, el 19 de mayo de 2008

La versión inicial del Primer Pagaré se firmó en dos pagarés separados por nueve millones 177 mil 20 dólares y cinco millones 822 mil 979 dólares respectivamente, con la misma fecha de vencimiento original para ambos (28 de agosto de 2008).

Todas las versiones posteriores del Primer Pagaré fueron emitidas en un solo pagaré por 15 millones de dólares, de tal manera que la hipoteca Nayarit sustituyó a dos hipotecas anteriores a favor de Lion, que fueron canceladas posteriormente: una hipoteca otorgada el 28 de febrero de 2007 y otra el 13 de junio de 2007.

En este sentido y mientras que el 28 de febrero de 2007 la hipoteca sólo garantizaba el Primer Préstamo, posteriormente fue sustituida para cubrir también el Segundo Préstamo (el 13 de junio de 2007) y el Tercer Préstamo (el 2 de abril de 2008), respectivamente.

La Hipoteca de Nayarit en su forma final garantizaría no sólo el primero, sino los tres préstamos, incluyendo tanto el capital como los intereses.

EL SEGUNDO PRESTAMO

El segundo préstamo también tomó la forma de un “Contrato de Crédito”, entre Lion (como Prestamista), C&C Capital, S.A. de C.V., otra empresa propiedad de Cárdenas (como Prestatario) e Inmobiliaria Bains (como obligado solidario); éste se suscribió el 13 de junio de 2007, unos tres meses después del primer conjunto de operaciones, y con un plazo de 90 días corridos. Su fecha de vencimiento original era el 12 de septiembre de 2007 y el crédito era por un monto de 12 millones 450 mil dólares, con intereses ordinarios del 18% anual, capitalizados cada tres meses, y en caso de incumplimiento, un interés del 25%.

Este segundo contrato preveía la concesión de una hipoteca y la emisión de un pagaré no negociable para garantizar el préstamo.

Al día siguiente de la firma del Contrato de Crédito de C&C Capital, el 14 de junio de 2007, se emitió el segundo pagaré a favor de Lion, también por la cantidad de 12 millones 450 mil dólares y en las mismas condiciones, es decir, a una tasa del 18% anual, capitalizados cada tres meses, y en caso de incumplimiento, una tasa de interés de 25%. La fecha de vencimiento original del Segundo Pagaré era el 14 de septiembre de 2007.

En este contexto, se sabe que el Segundo Pagaré fue sustituido siete veces, lo que llevó a una fecha de vencimiento final del 30 de septiembre de 2009

EL TERCER PRESTAMO

El tercer préstamo volvió a adoptar la forma de un “Contrato de Crédito” entre Lion (como Prestamista), C&C Capital (como Prestatario) e Inmobiliaria Bains (como obligado solidario). Se firmó el 26 de septiembre de 2007 con un plazo de 90 días corridos. Su fecha de vencimiento original era el 26 de diciembre de 2007. El préstamo fue por un monto de cinco millones 355 mil 479 dólares, devengando intereses ordinarios a una tasa del 18% anual, capitalizados cada tres meses, y en caso de incumplimiento, una tasa de interés del 25%. El contrato preveía la concesión de una hipoteca y la emisión de un pagaré no negociable para garantizar el préstamo.

La fecha de vencimiento original del Tercer Pagaré era el 25 de diciembre de 2007, pero también fue sustituido seis veces, resultando en un vencimiento final al 30 de septiembre de 2009

LOS INCUMPLIMIENTOS

En este sentido, durante el juicio, la defensa de los afectados aseguró que no se cumplió ninguno de los plazos iniciales para el reembolso en ninguno de los tres Préstamos; no obstante, a que Héctor Cárdenas solicitó y obtuvo una serie de prórrogas de plazo, pues desde marzo de 2008 hasta julio de 2009, Lion firmó prórrogas de plazo de vencimiento por el Primer Préstamo cuatro veces; en el Segundo Préstamo, siete veces y por el Tercer Préstamo, seis veces.

La última fecha de pago de las tres transacciones era, a más tardar, el 30 de septiembre de 2009, y los deudores no pudieron satisfacer los importes pendientes en dicha fecha. Los tres Préstamos fueron declarados en mora y los intereses moratorios comenzaron a devengarse el 1 de octubre de 2009.

LAS FACTURAS

Bajo esta tesitura, Lion envió su primera factura al señor Cárdenas por los pagos pendientes de capital e intereses adeudados el 16 de abril de 2010. Las cantidades adeudadas en dicha factura, calculadas y fechadas al 31 de marzo de 2010, ascendían a 26 millones 618 mil 972 dólares para el Proyecto Nayarit y a 29 millones 649 mil 835 dólares para el Proyecto Guadalajara.

Las facturas posteriores se enviaron el 14 de julio y el 11 de octubre del 2010; asimismo, el 14 de febrero, el 12 de abril y el 29 de julio de 2011.Los montos adeudados en las últimas facturas enviadas, calculadas y fechadas al 30 de junio de 2011 fueron de 36 millones 041 mil 328 dólares para el Proyecto Nayarit y 40 millones 065 mil 210 dólares para el Proyecto Guadalajara. S

según Lion, jamás se hizo pago alguno.

Hasta aquí la primera parte de este artículo, pero en el siguiente, les vamos a contar cómo se construyó el gran fraude de la Inmobiliaria Bains SA de CV (que ahora aparece como si nada hubiera pasado) contra el grupo Lion Mexico Consolidated L.P. y cuáles juzgados, funcionarios y jueces estuvieron involucrados en el crimen que hoy condena a todo México en un tribunal internacional, por negar acceso a la justicia a las víctimas de Héctor Cárdenas Curiel o lo que es lo mismo, a las víctimas de la Inmobiliaria Bains.

 

 

 

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